住宅ローン関連

固定期間選択型金利は金利の再選択に要注意!特徴と注意点を解説

悩んでいる人
悩んでいる人
  • 固定期間選択型金利を選ぼうか迷っている
  • 全期間固定金利や変動金利とどちらがいいか知りたい
  • 金利の再選択について知りたい

こんなお悩みを解決します。

固定期間選択型金利は10年固定金利や5年固定金利など、期間を指定して、その期間だけ固定される金利タイプです。

固定期間選択型金利は変動金利とフラット35など全期間固定金利の良いとこ取りをした金利タイプですが、実は利用者にとって見えづらい注意点もあります。

■この記事の執筆者

  • 金融機関と住宅会社に勤務経験のある独立系FP
  • 年間100棟以上販売する住宅会社で営業部長の経験あり
  • Webライターとして不動産関連・金融関連の記事を年間500記事以上執筆

金融機関や住宅会社に勤務経験があり、その後FPとして独立。専門性を活かし、金融や不動産関連の記事を年間500記事以上執筆しています。

FP逆瀬川
FP逆瀬川
固定期間選択型金利を検討するなら、金利の再選択について確実に押さえておきましょう。

住宅ローン全般に関しては以下記事で解説しています。

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固定期間選択型金利はどういう決まりがある?

固定期間選択型金利は最初に選択した期間だけ固定し、その後は変動金利になるか、再度固定期間を選択するか選択します。

全期間固定するフラット35と、半年に一度金利の見直しのある変動金利とのミックスタイプだといえます。

なお、フラット35については以下記事を参考になさってください。

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変動金利と全期間固定金利(フラット35)のミックスってどういうこと?

固定期間選択型金利は変動金利と全期間固定金利のミックスとお伝えしましたが、これはどういう意味なのでしょうか。

まず、固定期間選択型金利の固定期間は2年、3年、5年、10年、15年などの期間が用意されており、この期間中は金利が固定されます。

この意味で、金利が固定されている間は、全期間固定金利と同様、金利の変動リスクがなく安心です。

一方、固定期間選択型金利では、最初に選んだ固定期間が過ぎた後はもう一度固定する年数を指定するか、変動金利に移行します。

このため、実は固定期間選択型金利は仕組み上は変動金利の一種だといえるのです。

固定期間中は変動リスクがない分、変動金利より金利が高いのが一般的ですが、期間後は変動金利に移行することもあり、全期間固定金利よりは金利を安く抑えやすくなっています

こうした意味で、固定期間選択型金利は変動金利と全期間固定金利のミックスだといわれているのです。

なお、固定期間選択型金利で、最初の期間が過ぎた後は、変動金利に移行するか、再度固定期間を選ぶか選択できますが、この内後者の方法を「金利の再選択」と呼びます

金利の再選択とは?

固定期間選択型で、最初の固定期間が過ぎた後は、変動金利に移行するか、再度固定期間を選択するかを選ぶことができますが、この内後者の方法を金利の再選択と呼びます。

固定期間選択型金利を選ぶ際は、この金利の再選択についてしっかり調べておくことが大切です。

金利の再選択時は金利の優遇が少ない

実は、住宅ローンを組む時の最初の金利には大きな金利優遇がついていることが多いです。

例えば、基準金利が3%のところ優遇幅2%で10年固定を1%で借りられる、という風にしています。

ところが、金利の再選択時にはこの大きな優遇幅が使えません。

最初の借入時に比べて金利優遇幅が小さくなってしまうのです。

例えば、10年後の基準金利が現在と変わらず3%であっても優遇幅が1%であれば10年固定を2%で借りることになります。

金利の優遇を考えると変動金利の方がお得

固定期間選択型金利では最初に選択した固定期間が過ぎた後に、金利の再選択をすると金利優遇幅が小さくなりますが、これは最初の固定期間終了後変動金利を選んだ時も同じです。

例えば、基準金利2.8%の変動金利であれば、最初から変動金利を選んでいれば2%の優遇を受けられ、0.8%で利用することができます。

しかし、固定期間選択型金利を選んだ後変動金利に移行すると最初の大きな優遇幅が受けられません。

最初から変動金利を選んでいれば、金利の変動が無ければ0.8%で利用できるところ、同じ基準金利でも1.8%(優遇幅1.0%の場合)が適用されることになってしまうのです。

FP逆瀬川
FP逆瀬川
金融機関によっては金利の再選択時にも大幅な金利優遇を受けられるケースもあります。この優遇幅について、事前に確認しておくようにしましょう。

固定期間選択型で繰り上げ返済を活用しよう

固定期間選択型金利を選んだ場合には、繰上返済を活用することが大切です。

例えば、最初に10年の固定金利を選んだ場合には、金利の優遇幅が大きい期間にお金を貯めて期間が終わるタイミングで繰上返済をすると、金利が低く、期間中は変動リスクのない固定期間選択型金利の良いところを有効活用できます。

繰上げ返済については以下記事で詳しく解説しています。

繰上返済の種類やタイミングについて解説!賢い繰上げ返済の方法とは? こんなお悩みを解決します。 住宅ローンは通常35年間など、長期にわたってローンを組み返済していくことになりま...

まとめ

変動金利は金利が低く魅力的であるものの、金利の変動リスクが不安。

数年間だけでも金利を固定でき、金利も低い固定期間選択型金利が魅力的に映る事もありますが、金利の再選択等には注意するようにしましょう。

もちろん、上手に使えばお得となることも多い金利タイプです。

ABOUT ME
逆瀬川 勇造
明治学院大学卒業。金融機関と住宅会社に勤めた後にそれらの経験を活かしたライターとして独立。2020年に合同会社7pocketsを設立しました。FP2級技能士(AFP)、宅建士