住宅関連

容積率ってなに?土地が小さい時に役立つ容積率の緩和も解説

悩んでいる人
悩んでいる人
  • 容積率について知りたい
  • 面積の小さい土地の購入を考えている
  • 理想の家を建てようとすると容積率がオーバーしてしまう

こんなお悩みを解決します。

土地の情報では容積率という言葉が載っていますが、どういったものかご存知でしょうか。

容積率は、簡単に言うとその土地の上に建物を建てる時、どの位の規模の建物が建てられるのかを定めたものです。

今回は、容積率についてお伝えします。

■この記事の執筆者

  • 金融機関と住宅会社に勤務経験のある独立系FP
  • 年間100棟以上販売する住宅会社で営業部長の経験あり
  • Webライターとして不動産関連・金融関連の記事を年間500記事以上執筆

金融機関や住宅会社に勤務経験があり、その後FPとして独立。専門性を活かし、金融や不動産関連の記事を年間500記事以上執筆しています。

FP逆瀬川
FP逆瀬川
お家を建てるときは容積率の上限を超えていないかを調べる必要があります。小さい土地に家を建てるようなケースでは、容積率の緩和要件も押さえておく必要があるでしょう。

容積率とは?

容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことで、地域ごとにその上限が定められています。

容積率=延床面積(各階の床面積の合計)÷敷地面積×100

例えば、建物の敷地面積が200㎡の土地に、延床面積100㎡の建物を建てる場合、容積率は100㎡÷200㎡×100=50%となります。

小さな土地に一戸建てを建てる場合

比較的小さな土地に一戸建てを建てる場合、容積率が引っかかる場合があります。

容積率は地域ごとに定められており、200%で設定されているところもあれば、60%しかない場合もあります。

例えば、40坪しかない土地お容積率の上限が60%と定められていた場合、40坪×60%=24坪までの大きさしか建てられないことになります。

一方、中心地に近く人気のエリアで20坪しか土地に広さを確保できない場合でも、容積率が200%に設定されていれば、20坪×200%で40坪まで建てられることになります。

この場合、3階建てを検討すると良いでしょう。

建ぺい率にも注意

小さな土地に一戸建てを建てる場合には建ぺい率にも気をつけましょう。

建ぺい率についてはこちら

建ぺい率ってなに?建ぺい率オーバーの物件はどうすれば良い? 不動産を購入する時、「建ぺい率」について説明を受けます。 建ぺい率はエリア毎に上限が設定され、建物の面積に制限を受けるため、自分...

容積率は緩和を受けることができる

容積率は、地域ごとに定められていますが一定の要件を満たすことで緩和を受けることができます。

土地の面積が小さく、また容積率の上限が低いエリアに家を建てる場合、容積率の緩和を活用して広い家を建てることを考えなければならないでしょう。

容積率の緩和には、主に以下の2つがあります。

容積率の緩和地階車庫
緩和限度延床面積の1/3延床面積の1/5

地階部分の容積率不算入

住宅の用途として使用する地階部分は、その建物の延床面積の1/3を限度として容積率計算上の延床面積から差し引くことができます。

例えば、36坪の住宅に12坪の地下がついていた場合、36坪の1/3は12坪なので、12坪までは容積率不算入となり、36坪-12坪=24坪が容積率計算上の延床面積となります。

土地の面積が40坪で、容積率80%の土地であれば32坪までしか住宅は建てられませんが、上記地階部分を不算入とすれば上記36坪の住宅でも建てることが可能となります。

車庫の容積率不算入

ビルドインガレージなど車庫はその建物の延床面積の1/5を限度として容積率計算上の延床面積から差し引くことができます。

例えば、40坪の住宅の内、10坪がビルドインガレージだった場合、40坪の1/5は8坪となり、40坪-8坪=32坪が容積率計算上の延床面積となります。

ロフトを活用した方法もある

車庫や地階の容積率の緩和の他に、ロフト部分などは一定の条件を満たすことで、そもそも延床面積に入れなくてよいこととなっています。

具体的な条件は以下のようなもの。

  • 天井高が1.4m以下
  • ロフト部分の面積が、該当階の面積の1/2以下であること
  • 固定されたはしごがないこと
FP逆瀬川
FP逆瀬川
ロフトはそこまで大きな費用をかけることなく実現できるため、おすすめです。

まとめ

面積の小さい土地で住宅を建てることを検討していると、容積率がネックとなってしまうことがあります。

容積率オーバーとなってしまう場合は地階部分の面積不算入や車庫の面積不算入を活用して、希望の大きさの建物が建てらないか検討してみると良いでしょう。

ABOUT ME
逆瀬川 勇造
明治学院大学卒業。金融機関と住宅会社に勤めた後にそれらの経験を活かしたライターとして独立。2020年に合同会社7pocketsを設立しました。FP2級技能士(AFP)、宅建士